Прежде чем начинать перепланировку, необходимо внимательно изучить документацию на куплю-продажу помещения и выяснить:
Является ли это помещение вашей собственностью;
Имеется ли разрешение на перепланировку;
Какие дополнительные условия, касающиеся использования помещения или профиля работы магазина, оговорены в документации.
Для получения разрешения на переустройство помещения в жилых домах заявитель предоставляет:
Копии документов о правах на занимаемые помещения;
Заявление о намечаемом переустройстве помещений (перечень мероприятий), режиме и продолжительности производства работ с приложением письменного согласия управляющего жилым домом.
При этом управляющий и заявитель обязаны поставить в известность о намечаемых мероприятиях лиц, занимающих смежные помещения, и по согласованию с ними оформить акты-соглашения сторон с учетом возможных компенсаций.
В заявлении указывается, что заявитель обязан обеспечить доступ в помещение должностных лиц для проверки хода и результатов перепланировки. Нарушение обязательств является основание для отмены разрешения на перепланировку помещения;
Копии поэтажных планов и экспликации помещений, подлежащих переустройству, полученные в органах технической инвентаризации, где графически наносится предложения по перепланировке помещения;
Проектную документацию (обязательно для мероприятий, затрагивающих несущие конструкции, капитальные стены, перекрытия и элементы обще домовых инженерных и вентиляционных систем);
Заключение государственных надзорных органов в соответствии с характером заявленных мероприятий.
После сбора всех необходимых первоначальных документов необходимо выяснить возможность переустройства, обычно это начинается с эскизного проекта перепланировки. Настоятельно рекомендуется провести изыскательские работы, что бы выяснить техническое состояние фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Такие изыскания проводят специалисты аккредитованных государственных проектных институтов. После проведения изыскательских работ выдается техническое заключение (ТЗК) о состоянии объекта или о возможности осуществления переустройства. На основании ТЗК и эскизного проекта готовится утверждаемая проектно-техническая документация (ПРОЕКТ ПЕРЕУСТРОЙСТВА, РЕКОНСТРУКЦИИ, РЕСТАВРАЦИОННЫХ РАБОТ, и.т.д.)
Перепланировка помещений для обустройства торговых точек обычно требует улучшения внешнего вида магазина, в частности фасада (увеличения витрины, построения оригинального крыльца, покраски). Закон гласит, что мероприятия, влияющие на облик жилых домов оформляются в порядке, установленном для реконструкции жилых домов. Не забывайте о том, что внешний облик вашего здания, павильона должно гармонировать с близлежащими постройками. Кроме того, не исключено, что намеченное к перепланировке помещение находится в доме, являющемся памятником архитектуры (особенно это касается центра Санкт-Петербурга), и существенно изменить его нельзя, поэтому для проведения перепланировки нужно получить согласие КГА и КГИОП.
На участке, где предполагается сооружение витрины или крыльца больших, чем у бывшей постройки размеров, могут проходить подземные сильноточные и слаботочные кабели, сантехнические коммуникации, отопительные и газовые магистрали. Состояние и положение подземных коммуникаций следует выяснить у организации, ведающей подземными сооружениями ОПС КГА г. Санкт-Петебурга. Для этого понадобится предоставить ситуационный план (план участка земли, на котором находится данный объект). Такой план выдается районным архитектором.
Кроме того, в соответствии с действующими документами на строительство предприятий розничной торговли существуют некоторые моменты, на которые следует обратить внимание при разработке (заказе) проекта и его согласовании.
В торговых помещениях, встроенных в здание или пристроенных к нему, следует изолировать движение покупателей и машин, доставляющих товары от потоков движения людей, проживающих либо работающих в близлежащих зданиях в соответствии с требованиями к их функционированию. Обычно высота торговых залов должна быть не менее 3 м от пола до потолка. Во встроенных магазинах при площади торгового зала не превышающей 250 м2, высота потолка может быть равна высоте помещений жилой части дома.
При проектировании инженерного оборудования необходимо учесть, что:
системы канализации встроенных магазинов, как правило, отделяются от систем канализации жилых зданий;
объединение систем отопления и вентиляции встроенных магазинов с аналогичными системами жилой части здания не допускается.
Проектировщики должны учитывать режим работы магазина и его технологический процесс, так как, возможно, потребуется переоборудование подвалов, подсобных помещений, подъездных путей.
Такие вопросы при перепланировке крупных магазинов обычно решаются технологом. Для малых торговых точек и магазинов соответствующие консультации могут дать проектный институт или специализированные фирмы.
В проекте необходимо предусмотреть разделы, включающие схемы электрических сетей, размещения водно-распределительного устройства или главного распределительного щита и расчет нагрузок на электрическую сеть (однолинейная расчетная схема), а также разделы, посвященные охранной и пожарной сигнализации.
После разработки проекта и получения технического заключения (ТЗК) можно заниматься согласованием проекта в соответствующих инстанциях.
В своей деятельности РМВК (районная межведомственная комиссия) руководствуется действующим законодательством Российской Федерации, распоряжениями Губернатора Санкт-Петербурга, правилами застройки города, действующими строительными нормами и правилами.
На РМВК рассматриваются следующие вопросы:
- о размещении и реконструкции объектов некапитального характера на территории района;
- о реконструкции и перепланировке существующих нежилых зданий и сооружений;
- о перепланировке встроенных нежилых помещений в жилых домах,
- о согласовании сдачи в аренду земельных участков на срок до девяти лет.
РМВК принимает решения:
О возможности размещения объектов некапитального характера на территории района;
Об ограничениях, налагаемых на использование земельного участка для размещения объектов некапитального характера;
О согласовании проектной документации (за исключением объектов капитального характера стоимостью свыше 200000 рублей в ценах 1984 года), представленной на рассмотрение в администрацию:
- по размещению и реконструкции объектов некапитального характера;
- по реконструкции и перепланировке существующих нежилых зданий и сооружений;
- по перепланировке встроенных нежилых помещений в жилых домах.
Согласно закону, Межведомственные комиссии (МВК) правомочны рассматривать заявления о переустройстве помещений при наличии согласований:
территориального управления архитектуры и градостроительства (отделение районных архитекторов);
санитарно-эпидемиологического надзора;
управление пожарного надзора;
управление газовой технической инспекции;
Санкт-Петербургской государственной вневедомственной экспертизы;
Ленэнерго;
балансодержателя;
жилищной инспекции;
КГА; (фасадные, наружные работы)
Отдел подземных сооружений КГА; (наружные сети)
КГИОП; (зона исторической застройки или памятник архитектуры)
Экологический комитет; (благоустройство прилегающей территории)
Отсутствие согласования любой из инстанций послужит основанием для выдачи заключения о невозможности переустройства помещения.
Для согласования в вышеперечисленных организациях необходимо иметь соответствующее число копий ТЗК и проектов. К ним следует приложить документ, удостоверяющий право вашей собственности на помещение, а так же учредительные документы вашего предприятия. После проведения согласования все документы (согласованные проекты и ТЗК, свидетельство о собственности или договора купли-продажи) cдаются в МВК, которая в месячный срок обязана рассмотреть их и выдать разрешение на переоборудование помещения.
Надеемся, что приведенные рекомендации помогут вам в переоборудовании помещения для собственного магазина.
812 980-99-75
